Жилищный скепсис Александра Семерикова

Журнал "Деловой квартал" от 26.03.2007, Энергетика в опасности!
Оплатить новые энергетические мощности должны строители
Архивная версия данного сообщения размещена на портале UPMONITOR.RU 27.03.2007 (7.00)

Чиновники и застройщики Екатеринбурга ежегодно рапортуют об ускоряющихся темпах строительства жилья и коммерческой недвижимости. Мы начинаем осваивать федеральную программу «Доступное жилье» и приближаемся к показателям Западной Европы по обеспеченности торговыми и офисными площадями на душу населения. Но мало кому известно, что уже в 2007г. гонка по введению квадратных метров может закончиться и строительный рынок Екатеринбурга будет парализован. Причина — отсутствие энергетических мощностей для подключения объектов недвижимости. Чтобы построить новые подстанции, требуются миллиарды рублей. Однако желающих вложиться в развитие энергетического хозяйства нет, - уверены в ОАО «ЕЭСК»

Масштаб проблемы

До 90 х гг. в энергетику как жизнеобеспечивающую отрасль средства поступали систематически и в необходимом объеме. С началом перестройки механизм развития сетей изменился. 90 е гг. характеризовались промышленным спадом и соответственно спадом энергопотребления. Все это время мы жили за счет освободившегося запаса мощности, не инвестируя в дальнейшее развитие энергосистемы.

Однако в период с 2000 по 2003 г. высокие темпы роста строительства в Екатеринбурге привели к резкому повышению спроса на электроэнергию. Уже с 2004г. в результате острого дефицита мощности подключение к ряду подстанций было приостановлено, к некоторым — ограничено. Застройщики не могут приступить к возведению запланированных объектов, так как резервы подключения к сетям израсходованы практически полностью. В общей сложности нашей компании пришлось составить более чем 1300 отказов фирмам и частным застройщикам в подключении к энергетическим сетям. Суммарная мощность отказов в 2006г. достигла 350 МВт. Сейчас средняя текущая нагрузка на электросети в Екатеринбурге — около 700 МВт. В ближайшие три года будет вводиться около 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, а прирост нагрузки запланирован около 600 МВт. Расчеты показывают, что на возведение новых сетевых объектов понадобится примерно 7,6 млрд руб.

Где взять эти деньги?

Пока сети поддерживаются и обслуживаются фактически за счет средств, которые заложены в тарифах на передачу электроэнергии для конечных потребителей. Средства, необходимые для реконструкции и нового строительства сетей, в тарифы не закладываются, иначе бы плата выросла в несколько раз, а такая ситуация недопустима — этим мы спровоцируем социальный бунт. Привлечь же частных инвесторов в электроэнергетическую отрасль очень сложно — им проще получать быстрые сверхприбыли на том же строительстве, нежели ждать около десяти лет, когда окупятся вложения в обслуживающую инфраструктуру.

Поэтому строительство и развитие сетей должны оплачивать застройщики — строительные компании и частные лица.

Собственно, компании застройщики и раньше несли затраты на строительство объектов энергетической инфраструктуры — это составная часть их бизнеса. Продавая готовый продукт — жилой дом, административное или промышленное здание, — застройщик предлагает не только голые квадратные метры, но и коммуникации. Для этого он должен позаботиться об обеспечении электроэнергией точно так же, как о получении землеотвода, закупке строительных материалов и т. п. Безусловно, новые расходы повлекут за собой увеличение себестоимости квадратных метров. Однако, по экспертным оценкам, оно будет незначительным. Рост стоимости 1 кв. м для жилья элитного класса составит не больше 1,7 тыс. руб., для экономкласса — не более 1,2 тыс. руб.

Внакладе никто не останется

Цена квадратного метра зависит не от его себестоимости, а от рыночной ситуации. За последний год цены на жилье увеличились более чем на 100%, хотя объективных причин для столь стремительного роста (например, удорожание стройматериалов) не было. И поскольку тенденция сохраняется, у строителей нет оснований полагать, что они понесут убытки. Сегодня сложилась ситуация, когда и у энергетиков, и у застройщиков нет выбора — развивать или не развивать сети. Острая необходимость в этом очевидна. Механизм финансирования найден. Если раньше сроки развития сетей оставались непонятными для самих энергетиков, а застройщики не знали, когда появятся свободные мощности, то теперь ситуация изменится. Город будет выдавать разрешение на застройку тех участков, которые входят в область развития электросетевой инфраструктуры. Энергетики смогут планировать развитие сетей на ближайшие три года. Застройщики смогут осуществлять все намеченные планы.

Сергей Лекомцев, генеральный директор ЗАО «Наш дом»: Застройщики всегда активно участвуют в развитии сетей, источников водоснабжения и электроэнергии. Эти затраты мы воспринимаем как неотъемлемую часть формирования себестоимости жилья — ведь невозможно построить дом, не позаботившись предварительно о подключении его ко всем коммуникациям. Когда заявленная энергетиками инвестиционная программа заработает, наши затраты увеличатся. Если раньше мы участвовали только в развитии сетей мощностью 10 кВт, а также сооружений электроснабжения, то сейчас в соответствии с Федеральным законом № 210 строительным фирмам объектов с напряжением свыше 110 кВт. И, как точно подсчитали представители энергетической отрасли, рост стоимости жилья достигнет в среднем 1,5 тыс. руб. на кв. м. По этому же закону застройщики должны будут заплатить и за подключение строящихся объектов к сетям тепло- и водоснабжения. Тарифы на подключение в этих организациях уже разрабатываются. Но мы понимаем, что развивать энергетику, так же как и другие отрасли коммунального хозяйства, необходимо. От этого зависят не только объемы строительства отдельно взятой компании, но и развитие города в целом. Хорошо, что энергетики и законодатели уже сейчас смогли объективно оценить состояние энергетических мощностей в городе и спрогнозировать будущие потребности с учетом масштабов строительства. Программа возведения подстанций позволит, кроме того, планомерно {и без сбоев по срокам сдачи) возводить жилье во всех районах города. Вкладываясь в энергетику сейчас, мы создаем возможность работать на строительном рынке в дальнейшем.

Максим Федотов, генеральный директор группы компаний «Титул»: Предлагаемый механизм привлечения инвестиций в корне несправедлив. Пользуясь своим положением, естественные монополии выкручивают руки застройщикам. Энергетики говорят: вы возводите по 25 тыс. руб. за кв. м, а продаете по 60-70 тыс. руб. за кв. м — надо вас подоить. Но давайте рассуждать здраво. Сегодня многие строительные компании вкладываются в создание сетей, которые генерируют и передают электроэнергию на новые объекты. Это немалые деньги. А построенные коммуникации переходят к энергетикам в собственность. Более того, с нашей помощью они зарабатывают на продаже энергии конечным потребителям — жильцам домов. Я не понимаю, почему мы должны делать естественным монополиям такие подарки? Положение усугубится еще и тем, что к себестоимости кв. м, по моим подсчетам, добавится не 1,2 тыс. руб., а все 3 тыс. руб. (с учетом общих площадей здания). Мне, как застройщику, придется переложить расходы на плечи дольщиков. Это значит, что цена жилья станет расти, а национальный проект будет сорван. Я вижу два способа решения проблемы. Во-первых, следует запустить целевое финансирование энергетической отрасли с помощью крупных институциональных инвесторов, заинтересованных в долгосрочных безрисковых вложениях. Во-вторых, должен быть соблюден баланс интересов застройщика и генерирующей компании. Строители должны иметь возможность отбивать свои затраты на создание сетей, став посредником между энергетиками и конечными потребителями.